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广西壮族自治区南宁市人民政府


南宁市人民政府关于印发南宁市商品房预售资金监管办法的通知

南府发〔2012〕78 号



各县、区人民政府，市政府各部门，各管委会，市级各双管单位，市直各事业、企业单位：

　　《南宁市商品房预售资金监管办法》已经市第十三届人民政府第19次常务会议审议通过，现印发给你们，请结合实际，认真组织实施。



　　2012年9月3日



　　南宁市商品房预售资金监管办法

　　第一条　为加强商品房预售资金的监督管理，保证商品房预售资金专款专用，促进房地产市场的健康有序发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》等规定，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条　凡在本市城市规划区范围内批准预售的商品房项目，其预售资金的收存、支出、使用和监督管理，适用本办法。

　　第三条　本办法所称商品房预售资金，是指房地产开发企业将取得商品房预售许可的商品房（包括以预售方式销售的经济适用住房、限价商品住房等）出售时，购房人按合同约定支付的定金、预付款、保证金、房价款（包括预购商品房抵押贷款）等各种购房款。

　　第四条　市住房保障和房产管理部门是本市商品房预售资金监管部门，下设的房地产交易资金监管机构（以下简称监管机构）负责商品房预售资金的具体监管工作。

　　第五条　申请办理商品房预售资金监管业务的商业银行应当与监管机构签订商品房预售资金监管合作协议。

　　第六条　房地产开发企业申请商品房预售许可前，应当与监管机构、办理商品房预售资金监管业务的商业银行共同签订商品房预售资金监管协议。

　　第七条　商品房预售资金监管协议示范文本由市住房保障和房产管理部门制定。

　　商品房预售资金监管协议主要包括以下内容：

　　（一）当事人的名称、地址；

　　（二）监管项目的名称、坐落；

　　（三）监管账户名称、账号；

　　（四）监管项目范围；

　　（五）商品房预售资金使用计划；

　　（六）商品房预售资金重点监管额度的确定及使用计划；

　　（七）解除商品房预售资金监管的条件；

　　（八）违约责任；

　　（九）争议解决方式；

　　（十）其他约定。

　　第八条　房地产开发企业签订商品房预售资金监管协议时，应当向监管机构提供以下资料：

　　（一）监管项目工程预算书；

　　（二）监管项目的工程进度表；

　　（三）根据监管项目取得《商品房预售许可证》、建成层数达到规划设计总层数的一半、结构封顶、通过竣工验收、取得《商品房现售备案证明》等五个节点制定的资金使用计划；

　　（四）经有关部门备案的施工合同及建筑材料、设备的购销合同等；

　　（五）投标文件、中标通知；

　　（六）需提供的其他资料。房地产开发企业依法变更工程项目相关合同，应当向监管机构提交变更后的有关资料。

　　第九条　办理商品房预售资金监管业务的商业银行应当根据《人民币银行结算账户管理办法》为房地产开发企业开立商品房预售资金专用账户，为监管机构开立商品房预售资金监管账户，并按规定对上述账户的使用进行管理。

　　房地产开发企业应当按单个预售许可申请项目设立商品房预售资金专用账户。房地产开发企业有多个预售项目的，应当分别设立商品房预售资金专用账户。

　　第十条　商品房预售资金专用账户设立后，不得擅自变更。房地产开发企业因特殊原因申请变更专用账户的，应当与监管机构、原专用账户开户银行重新签订预售资金监管协议，协议应明确将原专用账户的结余资金转入新专用账户。

　　第十一条　商品房预售资金应当全部存入商品房预售资金专用账户，并由监管机构对其中用于项目工程建设的资金实行重点监管，保证预售资金优先用于工程建设。

　　第十二条　商品房预售资金监管期限，自核发《商品房预售许可证》开始，至该商品房项目取得《商品房现售备案证明》止。

　　第十三条　监管机构按照监管项目工程预算书总额的130%并参考同类地段、同一时段其他房地产项目的工程造价确定项目预售资金重点监管额度。工程预算采用数据指标低于届时市建设工程造价管理机构公布的造价信息的，房地产开发企业应当提交具有相应资质的工程造价咨询企业的审查意见。预售资金重点监管额度确定后，因工程预算书内容发生变动而需调整预售资金重点监管额度的，应当报监管机构重新核定。

　　第十四条　房地产开发企业预售商品房时，应当在商品房买卖合同中注明商品房预售资金专用账户信息并约定购房款直接存入该专用账户。

　　第十五条　购房人应当凭房地产开发企业开具的《商品房预售款缴款通知书》，将购房款存入商品房预售资金专用账户，凭缴款通知书回执及银行进帐单向房地产开发企业换领缴款票据。购房人申请购房贷款的，发放贷款的金融机构应当将贷款直接划转至商品房预售资金专用账户。

　　第十六条　进入商品房预售资金专用账户的预售资金，应当首先划转至商品房预售资金监管账户进行重点监管。重点监管额度资金在监管期间，按银行同期活期存款利率计付利息。划转至商品房预售资金监管账户的预售资金累计达到重点监管额度后，商品房预售资金专用账户内剩余的预售资金可由房地产开发企业自行支配。

　　第十七条　房地产开发企业应当根据监管项目资金使用计划确定的节点，向监管机构申请使用重点监管额度内的预售资金，填写商品房预售资金拨付申请表，并提供以下材料：

　　（一）经项目施工单位和监理单位确认的监管项目工程进度表；

　　（二）监管项目达到使用重点监管额度预售资金条件的其他证明材料。

　　第十八条　监管机构对商品房预售资金使用申请，应当在受理之日起5个工作日内完成审核，符合条件的，出具同意拨付证明，商品房预售资金监管账户开户银行凭拨付证明拨付资金；不符合条件的，应当通知房地产开发企业并出具商品房预售资金不予拨付通知书。

　　各节点相应的拨付数额不得超过以下最高限额：

　　（一）监管项目取得《商品房预售许可证》申请用款的，拨付数额不超过重点监管额度总额的30%；

　　（二）监管项目建成层数达到规划设计总层数的一半申请用款的，拨付数额累计不超过重点监管额度总额的50%；

　　（三）监管项目结构封顶申请用款的，拨付数额累计不超过重点监管额度总额的70%；

　　（四）监管项目通过建设单位、设计单位、勘察单位、施工单位、监理单位验收，申请用款的，拨付数额累计不超过重点监管额度总额的90%；

　　（五）监管项目取得《商品房现售备案证明》后，全额拨付剩余的重点监管额度资金。

　　第十九条　有下列情况之一，监管机构不予办理拨付手续：

　　（一）监管项目未达到本办法规定的拨付节点的；

　　（二）房地产开发企业申请超出用款额度部分；

　　（三）提交资料不实不全的；

　　（四）其他不符合拨付条件的情形。

　　第二十条　划转至商品房预售资金监管账户的预售资金未达到重点监管额度，房地产开发企业与购房人解除购房合同的，房地产开发企业可凭解除商品房买卖合同的协议等材料向监管机构申请从重点监管额度资金中退回相应购房款，监管机构应当在5个工作日内出具同意拨付证明。划转至商品房预售资金监管账户的预售资金达到重点监管额度后，房地产开发企业与购房人解除购房合同的，由房地产开发企业自行结算退款。

　　第二十一条　商品房预售资金专用账户开户银行应当每月将商品房预售资金专用账户的收支情况以书面形式提供给监管机构。

　　第二十二条　商品房预售项目取得《商品房现售备案证明》后，应当按照下列程序办理解除商品房预售资金监管手续：

　　（一）房地产开发企业向监管机构提交解除商品房预售资金监管申请；

　　（二）对审核后符合解除监管条件的，监管机构应当在5个工作日内出具《解除商品房预售资金监管通知书》；

　　（三）商品房预售资金监管账户开户银行凭《解除商品房预售资金监管通知书》办理解除商品房预售资金监管手续。

　　第二十三条　市住房保障和房产管理部门在办理商品房预售许可时，应当查验申请预售项目是否已办理商品房预售资金监管。未办理商品房预售资金监管的，市住房保障和房产管理部门应当通知房地产开发企业办理商品房预售资金监管手续后方可办理商品房预售许可手续。

　　第二十四条　商品房买卖合同中未注明商品房预售资金专用账户信息并约定购房款应直接存入该专用账户，或者未按合同约定将购房款存入专用账户的，市住房保障和房产管理部门不予办理预售商品房买卖合同登记备案手续。

　　第二十五条　监管机构可以对商品房预售资金的收存、支出和使用情况进行检查，房地产开发企业、商品房预售资金专用账户开户银行及相关单位应当予以配合。

　　第二十六条　房地产开发企业有以下行为之一的，由市住房保障和房产管理部门责令其限期整改，整改期间暂停拨付预售资金，并可按《城市商品房预售管理办法》的规定处三万元以下的罚款，将其违法违规行为向社会公示，记入企业诚信档案并纳入人民银行企业信用信息基础数据库，情节严重或者拒不改正的，由市住房保障和房产管理部门停止该项目的预售：

　　（一）未按规定使用商品房预售资金的；

　　（二）未按规定将购房款存入商品房预售资金专用账户的；

　　（三）隐瞒真实情况，提交虚假材料申请拨付预售资金的；

　　（四）以收取其他款项为名变相逃避监管的。

　　第二十七条　房地产开发企业及相关单位出具虚假证明或者不实资料，造成不良后果或者损失的，依法承担相应法律责任。

　　第二十八条　商品房预售资金专用账户开户银行违反本办法规定，擅自拨付重点监管额度资金的，由其上级主管部门责令其改正、追回款项，造成不良后果或者损失的，依法承担相应法律责任。

　　第二十九条　监管机构工作人员在资金监管工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法予以行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第三十条　市辖县商品房预售资金的收存、支出、使用及其管理，可参照本办法执行。

　　第三十一条　本办法的具体应用问题由市住房保障和房产管理部门负责解释。

　　第三十二条　本办法自2012年12月1日起施行。本办法施行前已取得《商品房预售许可证》的项目，按原预售资金监管方式进行监管。


谈医疗服务中的知情权与决定权

韩溢、赫子竞、朱铁成
北京康达律师事务所沈阳分所
azure_rose@sina.com
一、 知情权、决定权的含义
为保障日常生活中消费者的权利，我国于1993年10月31日颁布了《消费者权益保护法》（简称《消》法）。该法赋予消费者九项权益，即人身财产安全权、知悉真情权、自主选择权、公平交易权、获得赔偿权、成立社团权、获得权益保护方面的知识权、尊重权和监督权。消费活动中，消费者最常运用的也是最基础的权利就是知悉真情权和自主选择权。
所谓“知悉真情权”或“知情权”，即《消》法第8条所规定的——“消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。”具体指，消费者有权根据商品或者服务的不同情况，要求经营者提供商品的价格、产地、生产者、用途、性能、规格、等级、主要成份、生产日期、有效期限、检验合格证明、使用方法说明书、售后服务，或者服务的内容、规格、费用等有关情况。
所谓“自主选择权”或“决定权”，即《消》法第9条所规定的——“消费者享有自主选择商品或者服务的权利。”具体指，消费者有权自主选择提供商品或者服务的经营者，自主选择商品品种或者服务方式，自主决定购买或者不购买任何一种商品、接受或者不接受任何一项服务。消费者在自主选择商品或者接受服务时，有权进行比较、鉴别和挑选。
现实生活中，人们除了衣食住行消费之外，还有其他许多领域的消费，如医疗服务。患者到医院就医，接受医院提供的诊疗、护理服务，以使自身得到康复，同时支付相应的医疗费用。这一民事行为本身符合消费法律关系的特性，应适用《消》法，患者作为消费者理应享有《消》法所赋予的各项权益。
二、医疗服务中保障患者知情权、决定权的必要性
医疗服务虽然是生活消费的一种，但又不同于一般的生活消费，医疗服务有着其独有的特性。具体讲医疗服务的独有特性有如下几方面：
1、医疗服务的内容直接针对消费者的身体、器官和组织，服务的结果对消费者的肉体乃至精神将产生巨大的影响。
2、医疗服务的提供者所承担的风险特别巨大。
3、通常情况下消费者对医疗知识严重缺乏，因而，对于医疗服务的方式、品种，甚至价位的选择方面，几乎提供者拥有完全的决定权，而消费者基本处于被动接受的地位。
4、由于医疗服务的全过程直接关系到消费者的今后健康乃至生命，因而，从消费过程的心理状态看，医疗服务的提供者居于优势，消费者处于劣势，通常消费者不敢对服务本身提出质疑。
医疗服务具有上述特性，使其权责分担有别于一般消费。消费者接受医疗服务的同时也必然承担着很大的风险。尤其象做手术这类服务，无论结果如何，消费者的身体必然要遭受损害，不过是以小害来避大害而已。人体的器官、组织一般是不可再生的，一旦缺失便不复存在，相应的生理功能就要受到影响，这种影响将持续到患者生命的尽头。因而，医疗服务者比普通消费者在消费时承担了更大的风险，应当赋予其更多的权利。而《消》法只是对患者的最低保障，法律对于患者的保护应高于《消费者权益保护法》的规定。即，在医疗服务中患者不仅仅享有知情权、决定权，更重要的是如何更大范围的更有力的切实保障医疗服务者的知情权与决定权。
然而，现实生活中，消费者在接受医疗服务过程中其知情权、决定权得不到保障的情况却不乏其例。如，日前的一起医疗纠纷案例中就存在若干医院不尊重患者知情权、决定权的情节。具体是，某男，因右下腹肿物半年有余，到某医院诊治。在对其进行多项化验仍不最终确定肿物性质的情况下，医院决定对该患者实施“剖腹探查术”。然而，这个手术决定的作出，并未向患者交代病情、化验结果、处置方案，也未征询患者的意见；更没有患者本人或者家属的手术同意签字，（当时患者有行为能力，可以表达自己的意见）；更为严重的是，医院向患者及其家属隐瞒了部分诊疗措施——在术前谈论会上已决定对患者实施“右半结肠切除术”并已做了相应准备工作；手术过程中，医院超越手术同意书授权的“剖腹探查”的内容，擅自对患者实施了“右半结肠切除术”。
三、医疗服务中患者知情权、决定权的法律保障
正是由于医疗服务的上述特征，及现实生活中医院不尊重患者消费权益，尤其是不尊重患者的知情权、决定权的现象比比皆是，为切实保障患者在接受医疗服务时享有上述两项基本权利，相关的医疗卫生法规均对此作出了相应规定：
1.患者知情权
1994年8月29日卫生部颁布的《医疗机构管理条例实施细则》第62条就有明确规定——“医疗机构应当尊重患者对自己的病情、诊断、治疗的知情权利。在实施手术、特殊检查、特殊治疗时，应当向患者作必要的解释。因实施保护性医疗措施不宜向患者说明情况的，应当将有关情况通知患者家属。”
2.患者决定权
1994年2月26日颁布的《医疗机构管理条例》第33条规定——“医疗机构施行手术、特殊检查或者特殊治疗时，必须征得患者同意，并应当取得其家属或者关系人同意并签字；无法取得患者意见时，应当取得家属或者关系人同意并签字；无法取得患者意见又无家属或者关系人在场，或者遇到其他特殊情况时，经治医师应当提出医疗处置方案，在取得医疗机构负责人或者被授权负责人员的批准后实施。”
从上述法律规定的用语看，法律更严格保障患者而不是普通消费者的知情权与决定权。在医疗服务领域消费的提供者——医院“应当”尊重患者的知情权；实施手术、特殊检查或者特殊治疗“必须”征得患者同意。而《消》法只是规定消费者“享有”知情权和决定权。这样的实体权利的规定体现了法律对于医疗服务接受者的关爱，体现了对人权的尊重和维护，更适用医疗领域的高风险、影响大的性质。
四、医院有告知义务和尊重患者决定权的义务
患者的知情权、决定权是与院方的告知义务、尊重患者决定权的义务相对应的，并且知情权、决定权的实现是以院方的告知义务、尊重患者决定权的义务的履行为基础的。因而，若不强制规范院方的告知、尊重决定义务，患者的知情权、决定权就无从体现。
《消》法对于一般的生活消费尚且规定了经营者有详细告知义务，并且有义务对可能的危险要作真实的说明和明确的警示，对于风险责任更大的医疗服务的提供者——医院当然应承担更重的告知义务和警示义务和尊重患者决定的义务。
前述《医疗机构管理条例》及其《实施细则》的两条规定也体现了院方告知患者病情及诊疗措施和尊重患者重大医疗方案决定权是其法定义务。
医院作为诊疗方，有责任主动告知患者或者家属病人的真实的病情及相应的治疗方案，并及时征询患者本人及家属对治疗方案的意见。尤其是手术过程中，出现紧急情况，更应如此。产妇难产危及产妇和婴儿的性命的情况下，医院无权自主决定保大人还是保孩子，这个决定只能由产妇及其家属来作出。同样，某医院在切开某男的腹腔看到肿物后，只有在进一步查证肿物的性质的情况下，向患者或家属交代病情并征得他们的意见后，才能采取或切除或缝合的措施。医院永远不能代替患者或家属来做决定，它始终是一个决定的执行者！而这个决定应发自于患者或其亲属，而非院方。否则，这样的行为不仅违反了《医疗机构管理条例》、《医疗机构管理条例实施细则》的规定，甚至将构成非法侵害他人身体健康。这也是产生医患纠纷的一个很重要的原因。
四、思考
首先，笔者并不是完全否认院方对诊疗方案的决定权。特定情况下，院方为患者性命健康考虑，可以单独实施决定权。但这种权利的实施要受到非常严格的限制。不能因为手术同意书上经常有“根据具体情况决定具体术式”的字样，而不分患者是否神智清醒，家属是否在场，情况是否危急，而一概自主决定乃至采取诊疗措施。医生虽然比患者更富有医学知识，更知道各种病情的处理方式，但毕竟器官、组织是患者本人的；诊治结果是由患者本人终身承受的。所以，医生只能是一个病情的分析者和决策的执行者。
其次，患者应自主维护自己的知情权与决定权，医院也应更多的尊重和保障患者及其家属的知情权与决定权的行使。这样能更有效地清除医生在诊疗过程中的存在过失或侵权的嫌疑，进而有效地避免医患纠纷的频繁发生。
最后，患者知情权、决定权不能得到有效保障，主要是因为《医疗机构管理条例》及其《实施细则》共140多条的规定里，未对医疗机构侵犯患者知情权、决定权所应承担的责任及受到的处罚给予明文规定。这也是笔者对上述两部规定提出的建议修订之处。不作这方面的立法规定，保障患者在医疗服务中的知情权与决定权，完善维护人身权利方面的立法，始终是遥不可及的。
（注：本文刊登于2001年11月27日《百姓信报》第11版。）