广东省人民政府关于归难侨职工及其子女安置问题的若干规定

上一篇: 青海省人民代表大会常务委员会关于边远地区刑事案件办案期限的决定
下一篇: 安徽省劳动力市场管理条例（2001年修订）

　　房屋租赁合同是当事人双方约定在一定的期限内，一方将房屋交付另一方使用或收益，另一方给付租金，并于期限届满时返还该房屋的合同。房屋租赁合同在我们的日常生活和经济活动中十分常见，法院在审理此类案件的数量上也一直居高不下。我国的房屋租赁制度在经历了数次立法的修改和完善之后，已经日益健全。但在司法实践中，要妥善处理好该类案件，需重点把握好以下几个问题。
一、租赁期限的认定

房屋租赁合同的租赁期限是租赁合同的主要内容之一，是出租人与承租人自主约定，出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的时间限制，同时也是当事人承担违约责任的前提条件。它关系到承租人使用租赁物的时间长短，支付租金、交付租赁物的时间限制等，因此对于租赁合同具有重大意义。

1、租赁期限的约定。关于租赁期限，各国法律往往对最短期限没有规定，但一般均设有最长期限的限制。对于租赁期限的最长时限的设定，在德国、意大利、日本等国的民法典中均明确作出了规定。关于这一点，我国合同法借鉴了这些国家的规定，对租赁的最长存续期间进行了规定。我国《合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”

2、续订租赁期限问题。租赁合同到期后，若要将租赁合同的期限延长。可以采取两种方式：一是约定更新，一是法定更新。约定更新是指出租人与承租人于租赁合同届满后另行订立一个合同约定延长租赁期限。我国《合同法》第二百一十四条第二款对租赁期限的约定更新作出了规定：“租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”因此，出租人与承租人约定更新租赁期限，也不得超过法律规定的二十年的最高期限；而法定更新又称默示更新，即租赁期限届满后，当事人的行为表明其租赁关系依旧存续。我国《合同法》第二百三十六条对法定更新作出了明确规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”

3、适用租赁期限法定更新时应注意以下几点：一是更新后的租赁关系在租金数额、支付方式、支付期限、租赁物的用途、维修等其他所有权利义务方面与更新前的合同一样保持不变，只是租赁期限上由定期租赁变更为不定期租赁；二是必须是承租人本人继续对租赁物进行使用收益；三是不能存在异议，即无论是出租人在租赁期限届满之前提出异议还是在租赁期限届满之后提出异议，抑或当事人双方在原合同中约定租赁期满后不再续租的，租赁期限的法定更新均不成立；四是法定更新只适用于定期租赁，不适用于不定期租赁。

二、房屋租赁合同无效的情形

1、租赁违法建筑的、违法转租的、转租超过原承租期限的。出租违法建筑包括出租人出租未取得建设工程规划许可证，或者不按照建设工程规划许可证规定建设的房屋以及出租人出租未经批准或未按照批准内容建设的临时建筑。出租违法建筑的，若在法庭辩论终结之前取得主管部门批准，使得建筑物合法，则可以认定租赁合同有效；违法转租导致合同无效，是指未经出租人同意，承租人将出租房屋转租给第三人的行为，若出租人明知转租但6个月内未提出异议，丧失胜诉权；转租时超过原承租人剩余租期的部分约定无效，但是双方另有约定的除外。

2、除了上述情形，当事人主张合同无效，法院不予支持的情形。当事人以房屋租赁合同未经登记备案为由的以及当事人以侵害优先购买权为由的。前者需知登记备案不是房屋租赁合同的生效要件，因此，当事人据此主张合同无效不能得到支持，但如果双方约定登记备案为生效条件的，可以依其约定，但如果一方已经履行主要义务对方已接受的，合同有效；当事人以侵害其有限购买权主张出租人与他人的买卖合同无效的，法院不予支持；但是，如果出租人与第三人之间存在恶意串通，构成合同法第五十二条规定的情形，仍可认定该买卖合同无效。

三、承租人装饰装修物如何处置问题

承租人往往会出现在征得出租人同意或者未经同意的情况下，对所租房屋进行装饰的情况。根据最高人民法院2009年7月30日公布，同年9月1日施行的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，若出现此类情况，当分合同无效、合同期限届满和合同解除三种情况来区别对待。

1、合同无效时，未形成附合的装饰装修物由承租人自行拆除，恢复出租房原状，出租人同意利用的以及已形成附合的装饰装修物且出租人同意利用的，可折价补偿。若出租人不同意利用，根据合同无效的过错分担现值损失。

2、合同期限届满时，未形成附合的装饰装修物，承租人需自行拆除，形成附合的装饰装修物，出租人不予补偿。

3、合同解除时，未形成附合的装饰装修物，承租人需自行拆除，已形成附合的装饰装修物，有约定的依约定，无约定的依下列情况处置：因出租人违约导致合同解除的，出租人赔偿装饰装修的残值损失；因承租人违约导致合同解除的，出租人不予赔偿；双方违约导致合同解除的根据过错分担责任；不可归责于双刀事由导致合同解除的，双方依据公平原则分担装饰装修的残值损失。

同时，未经出租人同意，承租人对出租房屋擅自进行扩建的，扩建费用由承租人自行负担，出租人可以请求恢复原状或赔偿损失。经过出租人同意，扩建费用依照双方约定分担；如果没有约定，则按照下述方式处理：办理合法建设手续的，扩建费用由出租人承担；未办理合法建设手续的，扩建费用根据双方过错分担。

四、违约金的处理问题

在租赁合同案件中，违约金问题是较为突出的，法院在对此如何认定的问题上也存在一定的争议，但《合同法》第一百一十四条等规定已经确定违约金具有“补偿和惩罚”双重性质，系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而非旨在严厉惩罚违约方。2009年《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》以及《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发（2009）40号）均进一步明确了该项原则。

具体说来，对违约金的认定应分别以下情况予以处理：

1、只有当约定的违约金过分高于造成的损失时，当事人才可以请求人民法院予以适当减少。因此，在当事人恶意违约的情况下，如果没有证据证明合同约定的违约金过分高于造成的损失，当事人请求减少违约金的，法院可以不予支持；

2、当事人一方履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，赔偿额应当相当于因违约给对方造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。确定违约金是否过高问题，应该以违约方给对方造成的损失为标准，且要以当事人提出请求为前提。如果违约方恶意违约，对方向违约方主张支付违约金，违约方主张违约金过高，在对违约金进行调整时要注意体现对恶意违约的惩罚；在违约方违约的情况下，非违约方也有过失的，应以将违约金确定为较实际损失略高为宜；在合同一方想通过高额的违约金从违约方获取暴利的情况下，应把违约金调整到和实际损失相等。

3、违约金与定金同时主张，法院择一进行支持。根据合同法第一百一十六条规定：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。可见，法律只是赋予了当事人适用违约金或者定金条款的选择权，如果当事人一并主张违约金和定金，则不能获得支持。同时需注意合同双方约定的违约金不得超过实际损失30%的，否则即属于过分高于造成的实际损失，超出部分无效。而根据《担保法》第九十一条和《担保法解释》第第一百二十一条规定定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十，对于超过的部分，人民法院不予支持。
江苏省南京市政府


南京市搬运装卸业务管理实施细则
南京市政府


第一章 总则
第一条 为加强搬运装卸业管理，维护搬运装卸市场秩序，保护承托双方合法权益，根据《江苏省搬运装卸业管理办法》等有关法规、规章，结合本市实际，制定本实施细则。
第二条 凡在本市行政区域内从事搬运、装卸、排筏、起重、仓储、理货、非机动车货物运输等作业的单位（包括部队、社会团体）和个人，均应当遵守本实施细则。
第三条 本实施细则所称的搬运装卸作业，是指为社会提供劳务，发生各种方式费用结算（包括将搬运装卸费计入产品、商品、工程成本或运费结算等）的营业性搬运装卸活动。
第四条 南京市交通局是本市搬运装卸业的主管部门。市、县交通主管部门设置的道路运输管理、航运管理机关以及乡镇交通管所（以下统称“运输管理机关”）具体负责本细则的实施。
工商、经济主管、物价、税务、财政、劳动和其他各部门，应当按照各自职责，协助主管部门做好搬运装卸业的管理工作。

第二章 开业和停业管理
第五条 从事营业性搬运装卸业的单位，必须具备下列开业条件：
（一）有相对稳定的货源，为社会所需要；
（二）有与作业相适应的工具、设备和场所，租用他人的应有一年以上合法有效的租赁合同，起重吊装作业机械应当具有劳动部门核发的技术检验合格证书；
（三）有经营管理的组织机构、业务章程及安全、质量、财务、分配等管理制度；
（四）有与经营活动相适应的自有流动资金，最低不少于2万元，并具备商务事故赔偿能力；
（五）有相对固定的从业人员，从业人员应当有乡、镇人民政府（街道办事处）出具的证明。对从事起重、吊装危险装卸业作业项目的，必须有相应的技术人员、技术工人，并通过技术专业知识培训，取得有关部门核发的岗位合格证书。
外市在本市申请开办搬运装卸企业的，除具备上述条件外，还须有2万元资金或者资产作为商务事故赔偿保证金。
第六条 从事营业性搬运装卸业的个人，除应当具备第五条第（一）、（二）、（五）项条件外，并缴纳500元从业保证金。
第七条 外商投资从事营业性搬运装卸业的，按照交通部的有关规定办理。
第八条 申请从事营业性搬运装卸业的单位和个人必须履行以下手续，方可开业：
（一）开业申请。城区范围内的单位和个人以及郊区范围内的市属以上（含市属）企业从事道路搬运装卸业的，向市道路运输管理机关提出申请；郊区范围内的市属以下的企业和个人以及县范围内的单位和个人，向当地道路运输管理机关提出申请。
城区和郊区范围内从事港口码头搬运装卸业的单位和个人，向市航运管理机关提出申请；县范围内的单位和个人，向当地航运管理机关提出申请。
（二）申领“搬运装卸经营许可证”。运输管理机关接到申请后，对符合条件的，于30日内发给“搬运装卸经营许可证”，临时从事营业性搬运装卸的，发给加盖“临时”戳记的搬运装卸经营许可证；不符合条件的，不予办理并书面说明理由。
临时从事营业性的搬运装卸，经营时间超过3个月的，应当办理正式开业手续。
（三）申领工商营业执照。申请的单位和个人，持“搬运装卸经营许可证”，向工商行政管理部门领取工商营业执照。
（四）办理税务登记。申请的单位和个人，持“搬运装卸经营许可证”和“工商营业执照”，向税务部门办理税务登记，领取税务登记证。
（五）领取搬运装卸牌证。申请的单位个人，持上述第（二）、（三）、（四）项所述证件，向原发证的运输管理机关，分别领取作业人员和搬运装卸机具的“搬运装卸作业证”、“营运牌”等证照。
第九条 从事营业性搬运装卸业的单位和个人，变更经营项目和作业范围的，应当分别报原登记批准的运输管理机关和工商行政管理部门审核同意，办理变更手续。
从事营业性搬运装卸的单位和个人停（歇）业的，应当提前30日向原发证的运输管理机关和工商行政管理部门提出申请，经核准同意后，缴还原领取的各种证照、票据，结清各项规费，方可停（歇）业。对个人经营搬运装卸的，由运输管理机关退还从业保证金。

第三章 经营管理
第十条 从事营业性搬运装卸的单位和个人，应当按照核准的作业区域和范围进行作业。经运输管理机关批准的专门从事营业性搬运装卸的单位和个人，可以面向全社会提供服务，并应当积极承担港口码头、车站货场等中转枢纽的搬运装卸业务。
第十一条 国家指令性计划物资和县以上人民政府确定的重点港、站物资的疏运，由市、县交通主管部门负责统筹安排。从事搬运装卸的单位和个人应当服从调度和指挥，确保港站畅通。
第十二条 外市成建制的搬运装卸单位在本市，本市搬运装卸单位跨县（郊区）驻点从事搬运装卸业经营活动的，必须持原籍地的运输管理机关批准的外出证明，到驻点经营地的运输管理机关办理驻点经营批准手续。
第十三条 从事搬运装卸业的单位和个人，自主确定用工计划，报劳动行政主管部门备案，并到劳动行政主管部门办理劳动合同鉴证、养老、待业保险等有关手续。因搬运装卸需招用农村合同制劳动力的，应当报当地劳动行政主管部门批准。
第十四条 搬运装卸承托双方应当根据《中华人民共和国经济合同法》和《公路货物运输合同实施细则》及《水路货物运输合同实施细则》的规定，签订搬运装卸合同，统一使用“ＪＳＦ－93－0402”搬运装卸合同文本。
搬运装卸业合同发生纠纷的调解、仲裁工作，按照《中华人民共和国仲裁法》的有关规定执行。
第十五条 企业事业单位（包括部属企业自备、专用港口码头、部队对外经营码头、车站、机场、各大物资仓库、商店等）和个人，应当委托有搬运装卸作业资格的单位和个人从事搬运装卸作业。企业事业单位雇用外来劳动力从事营业性搬运装卸作业的，必须到运输管理机关办理有关
手续。
第十六条 从事搬运装卸业的单位和个人，必须遵守下列规定：
（一）严格执行各项规章制度，提供优质服务，保证装卸质量，作业人员应当遵守操作规程。
（二）凡超重、剧毒、危险品物资的搬运装卸，按国家有关规定执行。
（三）搬运装卸人员应当持有运输管理机关统一核发的作业证进行作业、作业机具应当有营运牌。
（四）不得为无证无照的车辆、船舶搬运装卸物品。
（五）使用统一的搬运装卸业发票结算费用。
（六）按照物价、交通部门规定的收费项目和标准收费，并实行明码标价。
（七）按时向运输管理机关缴纳规费，填报统计报表。搬运装卸业的运输管理费按搬运装卸营业收入的1．5％计征；无法按营业收入计征的，按规定标准实行定额计征。
第十七条 “搬运装卸经营许可证”、“搬运装卸作业证”、“营运牌”实行年度审验制度。年审工作由县以上运输管理机关按照交通主管部门的规定进行，在证照上加盖审验合格戳记，签注审验日期。

第四章 监督检查
第十八条 各级运输管理机关和其他有关部门，应当按照各自职责，做好监督检查工作。运输管理机关应当深入厂矿、停车场、车站、码头、仓库等货源集散地，依法对从事搬运装卸业的单位和个人进行监督检查，保护合法经营，取缔非法经营。
第十九条 检查人员在执法时，应当向被检查单位和个人出示检查证件，做好调查记录，并使用规定的执法文书。
第二十条 从事搬运装卸业的单位和个人，应当自觉接受检查，如实提供经营活动情况和有关资料，不得弄虚作假和妨碍检查人员执行公务。

第五章 罚则
第二十一条 对违反本实施细则规定行为的单位和个人，由运输管理机关按照下列规定处罚：
（一）未按规定程序申领经营许可证擅自经营的，责令其停业，没收其全部非法收入，并处以非法收入额一至三倍的罚款。
（二）经营者申请登记的身份与实际不符的，责令停业，处以500元至1000元的罚款。
（三）伪造、涂改、出卖、转让经营许可证、车辆营运证牌的，没收全部非法收入，收缴或吊销其经营许可证、车辆营运证，并处以非法收入额二至四倍的罚款。
（四）未经批准擅自超越经营许可证核定范围经营的，除责令停止超范围经营的业务或重新办理申报手续外，并处以500元至1000元的罚款。
（五）经营者停业或歇业，不按规定办理申报手续，扣留或吊销其经营许可证、车辆营运牌，并处以100元至500元的罚款。
（六）对不按核定的作业范围进行经营活动的搬运装卸经营者，处以超范围收入10％至50％的罚款，屡犯的可并处扣留或吊销经营许可证。
（七）企事业单位的搬运装卸组织，未向运输管理机关办理申报手续进行作业的，处以50元至300元的罚款；已办理审批手续但超出核定范围作业的，按本条第（六）项的规定处罚。
（八）以不正当手段经营、欺行霸市、强装强卸的，予以取缔，没收全部非法收入，并处500元至1000元的罚款。
（九）违反操作规程、野蛮装卸、造成货损的，除责令赔偿损失外，处以货损额10％至30％的罚款，情节严重的，可并处停业整顿，整顿无效者吊销经营许可证，取消经营资格。
（十）违反价格管理行为的，除由物价部门按价格管理条例处罚外，给予警告处罚；情节严重或屡犯的，收缴票证或责令停业整顿。
（十一）使用其他票据代替搬运装卸业专用票据，或使用废票、假票的，收缴其票据，处以实际填写额30％至50％的罚款；情节严重或屡犯的，责令停业整顿，或吊销经营许可证，取消经营资格。
（十二）不按规定填写搬运装卸业专业票据，或超出范围使用票据的，处以实际填写额10％至30％的罚款。
（十三）不按规定缴纳规费的，从查实之日起，每日加收应交费额5％的滞纳金；拒不缴纳的，扣留经营许可证、作业证、营运牌，直至取消经营资格。
（十四）少报营业收入或者将营业收入转为其他收入项目偷漏规费的，除责令补交外，并处以偷漏费额一至三倍的罚款，罚款起点为10元。
违章当事人同时发生两种以上违章行为的，应当分别处罚，合并执行。
第二十二条 各级运输管理机关对违章处罚的权限为：
（一）下列处罚由市运输管理机关批准：
1．罚款2000元以上的；
2．扣留经营许可证或责令停业整顿的；
3．吊销经营许可证取消经营资格的。
（二）下列处罚由县（郊区）级运输管理机关决定：
1．罚款300元以上2000元以下的；
2．吊销车辆营运牌的。
（三）下列处罚由乡（镇）运输管理机关决定：
1．罚款100元以上300元以下；
2．扣留车辆营运证的。
（四）下列处罚是可由运输管理执法人员现场决定：
1．罚款100元以下的；
2．给予警告的。
第二十三条 以上罚款统一使用财政部门印制的票据，罚款全额上交同级财政。
第二十四条 从事搬运装卸业的单位和个人，妨碍运输管理人员执行公务或者违反治安管理行为的，移送公安机关处理；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十五条 当事人对运输管理机关的行政处罚决定不服的，可在收到处罚决定书之日起15日内，向作出处罚机关的同级交通主管部门申请复议；对复议机关作出的复议决定不服的，可在接到复议决定书之日起15日内向人民法院提起诉讼。当事人也可直接向人民法院提起诉讼。逾
期不申请复议也不向人民法院提起诉讼，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第二十六条 运输管理人员违反本实施细则，滥用职权或超越职权行事的，由所有单位给予行政处分，直至开除公职；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章 附则
第二十七条 凡在本实施细则颁发前从事搬运装卸业的单位和个人，尚未领取《搬运装卸经营许可证》和办理有关手续的，必须在本实施细则发布之日起60日内到运输管理机关补办有关手续。
第二十八条 本实施细则由南京市交通局负责解释。
第二十九条 本实施细则自发布之日起施行。



1995年1月9日