人事部、新闻出版总署关于印发《出版专业技术人员职业资格考试暂行规定》和《出版专业技术人员职业资格考试实施办法》的通知

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构建我国不动产统一登记制度下不动产登记的性质

云南大学法学院06级硕士研究生 杨盛秋

摘要：我国《物权法》明确了国家对不动产实行统一登记制度。不动产登记的性质是构建我国不动产统一登记制度的基础问题。本文借鉴了准物权理论、将不动产物权的类型一分为二，从而以“二分法”分析并重构不动产登记的性质，论证了构建我国不动产统一登记制度下不动产登记的准行政行为性质。

关键词：不动产物权 准物权 不动产登记的性质 准行政行为


不动产物权变动制度是一个既重要又庞大，且错综复杂的体系，它基本上由民法实体法上的物权法部分和行政法上的不动产登记制度两个部分组成。
建设社会主义市场经济的一个基本条件是划清政府与市场主体的各自活动范围，厘定政府职能界限。在经济管理领域，政府职能将限于核定社会成员准人市场的资格，明确民事权属状态，监督市场主体的经营活动，营造并维护市场的公平竞争环境，查处各种有损于市场机制能动性发挥的违法行为等。由此可见，作为明确市场主体产权归属及其权利享有状态内容之一的不动产物权登记制度在政府各项职能中居于基础性地位。
《物权法》第10条规定,“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。”明确不动产登记的性质是构建我国不动产统一登记制度的基础问题。

一． 重构我国不动产登记的性质

不动产登记，也就是不动产物权登记，是不动产所在地的登记机构依申请将不动产物权的设立、变更、转让和消灭在不动产登记簿上予以记载的制度。
（一）学界传统观点
目前学界有关不动产登记的性质，大体上有三种学说:1、公法行为说,该说认为:不动产登记的性质,属于一种行政行为。如有学者认为:“它是一种行政确认,就是指行政主体根据相对人的申请,依法对某一特定的法律事实、法律资格或权利义务关系的真实性、合法性予以确定、认可和证明的具体行政行为。”“国家登记机关对物权变动的登记正是属于行政确认登记的一种形态。” 2、私法行为说,该说认为,登记效力之发生在于登记之意思表示，登记效力之发生脱离申请人意思则难以发生效力。从登记所产生的效力来看,登记行为是产生私法效果的行为。3、证明行为说,该说避免公、私法性质上的判断,认为房屋产权管理机关的职责范围也只是审查买卖双方是否具备办证(交付)条件,房屋产权变更登记本身,也只是对买卖双方履行买卖合同的结果进行确认和公示,而不是对房屋买卖合同的审查和批准。
笔者认为，不能笼统地判断不动产登记的性质，分析不动产登记的性质必须结合不动产物权登记的种类及物权的基本分类。
（二）不动产登记的性质之分析
笔者借鉴准物权理论，将我国的不动产物权一分为二，并以此为基础分别探讨不动产登记的性质，从而在此“二分法”前提下展开对构建不动产统一登记制度的范围的研究。
1．我国的不动产物权的类型
根据我国现行法律和已颁布的《物权法》之规定，笔者认为，我国的不动产物权包括以下种类：
（1）不动产所有权：国家所有权；集体所有权；私人和其他权利人的所有权。
（2）不动产担保物权：只有不动产抵押权。
（3）不动产用益物权：自然资源使用权；建设用地使用权；土地承包经营权；宅基地使用权；地役权。
对于上述种类，借鉴准物权理论，可以将不动产物权分为准物权与典型物权。
典型物权如我们通常所涉及的土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权。在此主要讨论准物权问题。
准物权同典型物权相比具有较大的特殊性，但仍然属于物权范畴。对准物权概念的理解在学者之间有一定的差异。如有学者认为准物权是指某些性质和要件相似于物权、准用物权法规定的财产权，因而法律上把这些权利当作物权来看待，准用民法物权法的规定。属于准物权的财产权有:林木采伐权、渔业权、采矿权、狩猎权、先买权等 。也有学者认为，水权、矿业权和渔业权等并非为民法所规定的物权，将准物权称为特别法上的物权。如王利明教授认为,特别法上的物权,公民、法人经过行政特别许可而享有的可以从事某种国有自然资源开发或作某种特定的利用的权利，如取水权、采矿权、养殖权等 。当然，也有学者明确地使用准物权这一概念。如崔建远教授认为,准物权不是属性相同的单一权利的称谓,而是一组性质有别的权利的总称。按照通说,它是由矿业权、水权、渔业权和狩猎权等组成 。为了论述的方便，笔者使用准物权这一表述。
准物权的客体一般具有不特定性，准物权的取得与自然资源主管部门的行政许可相联系。2004年7月1日起实施的《中华人民共和国行政许可法》规定，涉及有限资源开发利用的，应作为行政许可的事项(第12条规定)。由于准物权所指向的标的物是自然资源，而自然资源是有限的，并且与可持续发展和环境保护相关，因此，准物权具有很强的公法色彩。
准物权由行政许可而取得，其客体具有不确定性，同时准物权上负有较多的公法上的义务，一般不能自由转让，准物权的行使一般不以对物的占有为必要。
2．我国不动产登记的性质
笔者认为，对于不动产登记之性质，应以“二分法”区别对待。依不动产物权类型的不同将登记主要分成两类:
一类是行政机关依照法律规定的条件和程序许可或确认的物权之登记,如探矿权、采矿权、取水权等有关国家所有的自然资源的准物权。这一类准物权的登记，涉及公共利益和行政管理权关系密切。
另一类是通过合同、继承取得或者以土地出让方式产生的典型物权变动之登记,如房屋所有权、建设用地使用权、土地承包经营权、地役权等。这一类基本上和行政管理权没有关系,主要是物权人通过登记机构的公示来确保自己的权利。
基于此，笔者认为，前一类以不动产行政管理理论为基础的不动产物权登记属于行政行为范畴，应由行政许可或行政确认等加以规范；后一类与公民权益息息相关，以民法物权法理论为基础的登记应为复合性质的行为，应当是我们目前建立统一的不动产登记制度要讨论的重点。
综上所述，不动产登记行为的性质应以“二分法”论。目前实务界和行政法学界不分种类地笼统地只强调不动产登记行为性质的公法性或一味强调不动产登记行为的私法效果，又或是单以证明行为论，均不足以全面阐释内容丰富的不动产登记行为。

二． 我国不动产统一登记制度设计下的不动产登记的性质

《物权法》第10条规定,“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。”
如前所述，由于准物权登记的行政行为性质以及目前政出多门、管理分散的现状，准物权登记的统一无论在理论上还是实践中都是不成熟的。要想统一绝非易事，所以暂且维持现状。
以民法物权法理论为基础的典型物权的登记应当是我们目前建立统一的不动产登记制度要讨论的问题。现阶段构建我国的不动产统一登记制度的范围应以这一类复合行为性质的不动产登记为限。这种复合性质的不动产登记，有两重意义：一是公法上的意义，一是私法上的意义。前者的意义在于行政权力对不动产的监督管理和给国家税收提供依据；后者的意义在于通过权利状态的公示，保证交易的安全。
从法理上对公法和私法分类的各种理论来看：首先，虽然不动产登记是由申请人的申请行为而开始，但不容忽视的是，不动产登记中主要的行为主体是国家有关部门，即国家公权力介入了登记。而事实上，正是国家公权力的介入才赋予了不动产登记的强大公示效力。其次，不动产登记在利益平衡上是为了调节国家和整个社会的物权的秩序，从而保障交易的安全。最后，从登记行为本身而言，通过不动产的登记，不仅仅产生公示物权的私法果，而且国家能够更主动有效地管理和宏观调控不动产这一重要的社会资源，带有显著的行政色彩。
有学者认为这种复合行为性质的不动产登记“是一种准行政行为和证明行为”。 笔者比较赞同这种观点。
行政行为以法律效果的内容是效果意思还是观念表示为标准，分为行政行为与准行政行为。准行政行为是介于法律行为与事实行为之间的一种行为，“只以单一的判断、认识与观念等受动的精神作用为要素” ，本身并不能直接为相对人设定行政法上的权利义务。该种观念表示行为效果完全基于法律的直接规定而产生，并非基于行政机关的意思而产生。因此,有学者认为,行政登记属于准行政行为,只产生间接的法律效果,而不产生直接的法律效果。
该行为之所以属于准行政行为:其一，登记行为是一种观念表示，不包含登记机关的意思表示，只代表登记主体对客观事实的认知与判断，不动产物权登记的内容只是对申请人的不动产物权享有与处置情况进行核实、登录。其二，登记行为的效果基于法律的明文规定而非行政主体的意思表示，该行为表明的是国家对民事权利主体所享有的不动产物权的一种确认。从行政主体的意思参与程度讲，不动产物权登记中，行政主体一般无自由裁量余地，对于符合条件的申请，其负有登录的义务与职责，是对私权状况的予以证明而非干预。所以，这一种不动产物权登记行为应是一种准行政行为，同时也是一种证明行为，如梁慧星老师所言，“不动产登记在本质上是国家证明行为，而不是批准行为”。
作为准行政行为的不动产物权登记具有两项功能:一是证明，登记行为在客观上产生一种公示效果，因此可以证明登记在不动产登记薄上的权利是正确、真实的，只有提供充足的反证，不动产登记薄中的登记内容才能被推翻；二是确认，登记在不动产登记薄中的内容是经过行政机关的核实后所做的记载，代表着官方对权利主体所享有的不动产物权的确认，因此在客观上具有一定的公定力。


海南省教育厅


海南省教育厅关于印发我省中小学校长选拔任用与管理暂行办法的通知

琼教〔2005〕10号


各市、县、自治县教育（教科）局，省农垦总局教育局，海南钢铁公司教育处，洋浦经济开发区社会发展局，厅直属中学：

　　为了进一步完善我省中小学校长选拔任用制度，加强中小学校长队伍建设，我厅根据《党政领导干部选拔任用工作条例》(中发〔2002〕7号)和人事部、教育部《关于深化中小学人事制度改革的实施意见》(国人部发〔2003〕24号),制定了我省中小学校长选拔任用与管理暂行办法。现印发给你们，请遵照执行。

　　附件：海南省中小学校长选拔任用与管理暂行办法

二○○五年二月一日


主题词：教育 人事 管理 办法
海南省教育厅办公室 2005年2月1日印发（共印35份）

附件

海南省中小学校长选拔任用与管理暂行办法

　　第一章 总则

　　第一条 为了进一步完善中小学校长选拔任用制度，加强中小学校长队伍建设，根据《党政领导干部选拔任用工作条例》(中发〔2002〕7号)和人事部、教育部《关于深化中小学人事制度改革的实施意见》(国人部发〔2003〕24号),制定本办法。
　　第二条 本办法适用于全省公办全日制普通中小学校。
　　第三条 高级中学和完全中学校长由县级以上教育行政部门提名、考察或参与考察，按干部管理权限任用和聘任；其他中小学校长由县级教育行政部门选拔任用并归口管理。
　　第四条 中小学校长实行任期制。每届任期3年，任期届满后，经任期（目标）考核，业绩突出，群众拥戴，可续任或续聘。
　　第五条 选拔任用校长必须坚持以下原则：
　　（一）任人唯贤、德才兼备；
　　（二）注重实绩、注重民意；
　　（三）公开、平等、竞争、择优任用；
　　（四）先培训，后上岗；
　　（五）按校长职数任命或聘用。

　　第二章 中小学校长任职条件和资格

　　第六条 中小学校长必须拥护中国共产党的领导，热爱祖国，思想政治素质和品德良好；热爱教育事业，有较丰富的教育理论知识，有较强的教育、教学能力和组织管理能力；有改革创新和团结协作精神；遵纪守法，廉洁自律；作风民主，善于团结同志和联系群众，在群众中有较高的威望；身心健康。
　　第七条 乡（镇）以下的完全小学校长必须具有中师以上学历，城镇小学和乡（镇）中心校校长一般具有大专以上学历，中学校长一般具有本科以上学历。
　　第八条 中小学校长具有相应的教师资格，一般应从事教育教学工作5年以上。乡（镇）以下的完全小学校长具有小学一级以上的教师专业技术职务资格；城镇小学和乡（镇）中心校校长具有小学高级以上的教师专业技术职务资格；初级中学校长具有中学一级以上的教师专业技术职务资格；完全中学和高级中学校长具有中学高级以上的教师专业技术职务资格。
　　第九条 初任中小学校长必须参加校长任职培训，续任校长必须参加校长提高培训，并取得培训合格证书。

　　第三章 选拔任用校长的方法和程序

　　第十条 中小学校的选拔任用要扩大民主，引入竞争机制；按干部管理权限，明确责任，严格履行有关程序。
　　第十一条 积极推行中小学校长聘任制。聘任中小学校长的基本程序：
　　（一）公布空缺岗位及其任职条件等事项；
　　（二）应聘人员申请应聘；
　　（三）对应聘人员资格、条件进行初审；
　　（四）对通过初审的应聘人员进行严格考核。考核可以采取民主推荐、演讲答辩、组织考察等形式，也可以进行公开考试；
　　（五）根据考试、考察结果，按1:2或1:3的比例确定拟任对象；
　　（六）按干部管理权限，组织部门或教育主管部门研究确定受聘人员名单；
　　（七）任前公示，公示期一般为10天左右；
　　（八）按照管理权限办理聘任手续。
　　中小学校长聘任合同签订、履行、变更、终止等参照国家和省的有关规定执行。
　　第十二条 条件暂不成熟的学校可以实行任命制。实行任命制的学校，校长人选的产生，也要严格按照中小学校长任职条件，民主推荐，严格考察，坚持公开、公正、公平、择优的原则确定任命对象。实行任前公示后，如无异议，按干部管理权限任命。
　　第十三条 中小学新任校长应有试用期，试用期一般为1年。试用期满，考核合格后正式任命或聘任；考核不合格的，免去或解聘试任职务。主管部门在任命或聘任校长的同时，应与校长签订任期目标责任协议书。

　　第四章 校长的职责、权利与义务

　　第十四条 中小学校长是学校的法定代表人，对外代表学校，对内主持学校工作。实行校长负责制。
　　校长的主要职责：遵守党和国家的法律、法规，执行教育方针和政策，实施素质教育；全面负责学校工作；履行法律规定的职责。
　　第十五条 中小学校长的权利：
　　（一）依法履行校长职权；
　　（二）依法组织制定、实施学校发展规划；
　　（三）主持召开校务会议，对学校教育教学中重要问题进行决策，并对学校教育教学工作进行管理；
　　（四）依法推荐副校长，确定学校内设机构及其负责人人选，考核、奖惩教职工，聘任教师；
　　（五）依法使用经费和管理校产；
　　（六）按计划参加培训；
　　（七）对上级教育行政部门的工作提出意见和建议；
　　（八）行使国家和上级教育行政部门授予的其他职权。
　　第十六条 中小学校长的义务：
　　（一）遵守宪法、法律和法规；
　　（二）依照法律、法规和教育方针、政策，履行校长职责；
　　（三）维护学校、教职工和学生的合法权益，树立安全意识，积极创造条件保证学生的人身安全和身心健康；
　　（四）关心、尊重教职工，组织和支持教职工参加国家规定的学习、培训和进修，调动教职工工作的积极性和主动性；
　　（五）严格执行财务制度，管理校产和财物，纠正乱收费等行业不正之风；
　　（六）努力学习，钻研业务，不断提高工作能力和水平；
　　（七）充分发挥教职工代表大会在民主管理和民主监督工作中的作用，发挥工会、共青团、少先队等群众组织在办学、育人工作中的积极作用；
　　（八）主动与有关部门做好协调工作，建立与学生家长及社区的联系制度，发挥社会各界对学校工作的参谋、咨询与监督作用，促进学校教育、家庭教育、社区教育的密切合作，形成协调一致的育人环境；
　　（九）自觉用国家法律规范管理行为，接受上级行政机关、监督机关、学校党组织和人民群众的监督。

　　第五章 校长的考核与管理

　　第十七条 按干部管理权限，根据校长任期目标责任制的要求，对校长进行年度考核和任期考核。年度考核按学年进行，任期考试在届满前进行。考核应当坚持实事求是、客观公正、注重实绩的原则。考核结果记入个人档案，作为续任、免职或续聘、解聘、奖惩的重要依据。
　　第十八条 年度考核和任期考核，主要考核目标责任协议和规定的内容，以其执行、落实目标责任协议内容的质量为考核评价依据。
　　第十九条 年度考核后，主管部门要及时将考核评价结果反馈给校长，责成校长发扬成绩，限期整改不足，纠正缺点。对有严重错误的校长要及时免职或解聘。
　　第二十条 任期考核评价结果，要向师生公布。连续3年考核优秀，经民意测评取得三分之二以上教职工同意可以连任；三分之一以上教职工认为不称职的校长不得再续任续聘，不得平级调任。
　　第二十一条 省、市县政府教育督导部门要依法对学校教育工作进行监督、检查、评估、指导，督导评估结果要作为考核校长的重要依据。
　　校长任期内或离任时，都要对校长进行经济责任审计。

　　第六章 纪 律

　　第二十二条 省教育行政部门和教育督导机构定期对各市县任用校长情况进行督查，及时通报有关情况。
　　第二十三条 对不按照本办法产生的校长，上级主管部门要责成任命或聘任校长的部门免去或解聘该校长职务。同级纪检监察部门要严肃查处有关责任人。

　　第七章 附 则

　　第二十四条 本办法适用于公办中等职业技术学校。
　　第二十五条 本办法自发布之日起施行。
　　第二十六条 本办法由省教育厅负责解释。