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承租人转租房屋是否也转让了房屋的优先购买权

作者：王卫国 江西省吉水县人民法院

案情：
2001年3月，胡某租赁赵某一间店面经营百货，租期5年，租金9万元，于每年3月10日前交付当年租金18000元。2003年2月，胡某因经营不善，将该店面转租给刘某，并由刘某交付了当年的租金给胡某转交。2004年初，赵某向刘某表示因资金周转困难欲出售该店面，刘某则表示没钱买下。同年4月，赵某将店面出售给罗某，在办理产权变更登记时，胡某以赵某出售店面未通知自己，侵犯其优先购买权为由起诉要求确认赵某与罗某的出售店面合同无效。

分歧意见：
第一种意见认为：本案胡某享有诉争店面的优先购买权，赵某与罗某的出售店面合同无效。
理由是：胡某承租赵某店面期间，经出租人的默示同意，将店面转租给刘某，我国《合同法》法第224条第一项规定，“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。”为此，胡某仍享有租赁店面的优先购买权。尽管本案赵某在出售店面前通知了次承租人刘某，根据合同相对性原则，刘某不能代替胡某享有优先购买权，赵某未在合理期限内通知胡某而出售出租店面，侵犯了胡某的优先购买权，赵某与罗某的出售店面合同无效。
第二种意见认为：本案胡某已丧失对诉争店面的优先购买权，其要求确认赵某与罗某出售店面合同无效的请求应予驳回。
理由是：胡某经出租人的默示同意，将店面转租给刘某，即在刘某与胡某之间成立了一个新的租赁关系，胡某源于原租赁关系享有的优先购买权已转移至刘某享有，故胡某实际上不再享有优先购买权。赵某出售店面前已通知刘某，刘某也放弃了优先购买权，赵、罗之间的买卖关系未侵犯胡某的优先购买权，应驳回胡某的请求。

评析：
我国《合同法》第230条规定，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。” 国务院《城市私有房屋管理条例》第11条也规定，“房屋所有人出卖出租房屋，须提前三个月通知承租人。在同等条件下承租人有优先购买的权利”，这是关于房屋承租人优先购买权的法律规定。但我国法律对 承租人已将租赁房屋转租后承租人的优先购买权未作明确的规定。
我国确立房屋承租人的优先购买权制度的宗旨是：维护承租人在租赁房屋期间形成的依赖关系，特别是居住房屋的依赖关系，体现了社会中的一种基本人权关系；维护承租人对财产的稳定使用的状况，发挥财产利用的最大效能，促进长期投资。承租人对租赁物的使用与收益，形成了与租赁物的依赖关系，而这正是立法赋予承租人优先购买权藉以稳定承租人与出租人的法律关系、确保承租人对租赁物的依赖从而维护承租人利益的原因所在。
经过出租人的同意的转租受法律的保护，在合法的转租中，承租人将对租赁物的使用收益权转让给次承租人，在使用收益过程中形成的与租赁物的依赖关系也随之转移，为此，法律基于该依赖关系设立的优先购买权应属转租内涵中的应有之义，即承租人在转租房屋的同时，已将房屋的优先购买权一并转移，由次承租人实际享有房屋的优先购买权，承租人不再享有房屋的优先购买权。
综上，笔者赞同第二种意见。




福建省司法厅 福建省档案局


福建省司法厅 福建省档案局关于印发《司法鉴定业务档案管理办法》的通知

闽司（2007）183号


各设区市司法局、档案局、司法鉴定机构：

　　现将《福建省司法鉴定业务档案管理办法》印发给你们，请遵照执行。

　　附件：福建省司法鉴定业务档案管理办法


　　　　　 　　福建省司法厅　福建省档案局
　
　　　　　　　　　 二0 0七年七月二十日


附件

　　　　　 福建省司法鉴定业务档案管理办法


　　　　　　　　　第一章 总 则

第一条　为加强司法鉴定业务档案规范管理，根据《中华人民共和国档案法》和国家档案工作的有关规定，结合我省司法鉴定管理工作实际，制定本办法。

第二条　司法鉴定业务档案(以下简称鉴定档案)，是司法鉴定机构及鉴定人从事司法鉴定业务活动过程中形成的各种载体的历史记录，是国家档案资源的组成部分，是重要的专业档案。

第三条　做好鉴定档案的收集、整理、保管、利用等工作是司法鉴定机构应尽的职责。司法鉴定机构依法接受司法行政机关和档案行政管理部门的指导、监督和检查。

第四条　司法鉴定机构应当配备专职或兼职档案管理人员，负责鉴定档案的集中统一管理。

第五条　档案管理人员的职责是:
(一)执行国家档案工作的有关规定；
(二)指导、督促、检查鉴定人的立卷、归档工作；
(三)负责鉴定档案的日常管理和使用；
(四)完成其他档案管理工作。

　　　　　　　　第二章 收集、整理和归档

第六条　鉴定人应当在鉴定事项办结后三个月内将有关文件材料收集归档，并按下列顺序整理立卷:
(一)鉴定文书正本；
(二)司法鉴定委托书；
(三)鉴定案件受理合同；
(四)鉴定文书底稿；
(五)检验检查记录；
(六)送鉴材料；
(七)收费凭证复印件；
(八)送达回证；
(九)其他应当归档的材料。
需退还委托方的送鉴材料，应当复印或拍照存档。复制的文件材料，应当有“复印件”标识。如不能复印或拍照存档，应当附加说明。

第七条　归档的光盘、录音带、录像带、CT片、X片等应有说明材料和标识符，内容包括：承办单位、制作人、制作时间、与其相关的鉴定档案的参见号，并单独整理存放。

第八条　卷内材料的编号及案卷封面、目录和备考表的制作应当符合以下要求:
(一)卷内文件材料经过系统排列后，应当在有文字的材料正面的右上角、背面的左上角用阿拉伯数字编写页码。
(二)案卷封面可打印或书写。书写应当用蓝黑墨水或碳素墨水，字迹要工整、清晰、规范。
(三)卷内目录应当按卷内材料排列顺序逐一载明，并标明起止页码。
(四)卷内备考表应当载明与本案卷有关的影像、声像等文件材料的归档情况；案卷归档后经司法鉴定机构负责人同意入卷或撤出的材料情况；立卷人、机构负责人、档案管理人员的姓名；立卷、接收日期以及其他需要说明的事项。

第九条　对装订线以外有字迹或破损的材料，以及与本案卷材料不可分割的照片、小字条等，要进行加边和托裱；对过大的纸张要折叠；对材料上的金属物要拆除，方可装订。

第十条　案卷应当做到材料齐全完整、排列有序，标题简明确切，保管期限划分准确，装订不掉页不压字。

第十一条　档案管理人员接收案卷时，应当按照立卷归档的要求进行验收，验收合格后办理归档手续。

第十二条　档案管理人员对已接收的案卷，应当按保管期限、年度顺序、鉴定类别进行排列编号。涉密案卷应当单独编号存放。

第十三条　档案管理人员应当在分类排列的基础上编制案卷目录和卷内目录等，并按有关标准建立鉴定档案文件目录数据库。

　　　　　　　　　　第三章 保管期限

第十四条　鉴定档案的保管期限按受理后是否出具鉴定书分类。受理后出具鉴定书的，列为永久保管。受理后没有出具鉴定书的，列为定期保管，保管期限为十年。
鉴定档案的保管期限，从该鉴定事项办结后的下一年度起算。

第十五条　鉴定档案目录登记簿、接收登记薄、销毁登记簿、销毁批件、移交登记簿列为永久保管。

　　　　　　　　　第四章 库房管理

第十六条　档案库房应当坚固，具备防火、防盗、防潮、防高温、防鼠、防虫、防光、防污染等条件。使用的档案装具应符合国家有关标准，存贮于特种载体的鉴定档案应当有专用的装具。室内应当保持清洁、整齐、通风。严禁在档案库房内外存放易燃、易爆物品。

第十七条　磁性鉴定材料应当防止受潮、磁化，并定期进行倒带维护、检查。电子档案按照《福建省电子文件归档与电子档案管理办法》的有关要求进行管理，注意做好备份工作。

第十八条　档案管理人员应当定期对档案进行检查和清点，发现破损、变质、字迹褪色和被虫蛀、鼠咬的档案应当及时采取防治措施，并进行修补和复制。发现丢失的，应当立即报告，并负责查找。

　　　　　　　　　　第五章 查阅和借调

第十九条　司法鉴定机构应当建立鉴定档案的查阅和借调制度,履行登记、审批手续。

第二十条　司法行政机关司法鉴定管理部门和司法机关因工作需要查阅和借调鉴定档案的，应当出具单位函件，出示行政执法证件（工作证），并履行登记手续。借调鉴定档案的应当在一个月内归还。
其他国家机关依法需要查阅鉴定档案的，应当出具单位函件，出示经办人工作证，经司法鉴定机构负责人批准，并履行登记手续。
其他单位和个人一般不得查阅鉴定档案。确因特殊情况需要查阅的，应当出具单位函件，出示个人有效身份证明，经司法行政机关司法鉴定管理部门批准，并履行登记手续。

第二十一条　经司法鉴定机构负责人同意，卷内材料可以摘抄或复印。复印的材料，由档案管理人员核对后，注明“复印件与案卷材料一致”的字样，并加盖司法鉴定机构印章。

第二十二条　鉴定人查阅或借调鉴定档案，应当经司法鉴定机构负责人同意，履行登记手续。借调鉴定档案的，应当在七天内归还。

第二十三条　借调鉴定档案到期未归还的，档案管理人员应当催还。造成档案损毁或丢失的，依法追究相关当事人责任。

　　　　　　　　第六章 鉴定、销毁和移交

第二十四条　司法鉴定机构对保管的鉴定档案，应当每五年进行一次鉴定。鉴定工作由司法行政机关司法鉴定管理部门和司法鉴定机构负责人、档案管理人员等组成鉴定小组共同进行。

第二十五条　鉴定档案经鉴定小组鉴定一致认为无保存价值的，登记造册后予以销毁。销毁鉴定档案时，应当由两人负责监销，监销人应当在销毁登记簿上签名。

第二十六条　司法鉴定机构和档案管理人员应当按照档案移交的规定做好鉴定档案移交工作。

第二十七条　列为永久保管的鉴定档案在国家规定的保存期满后，应当连同案卷目录、档案目录电子数据等有关检索工具、参考资料一并向当地档案馆移交。移交的档案应当在移交登记簿中详细载明。

第二十八条　有下列情形的，司法行政机关应当监督其做好鉴定档案移交工作:
(一)司法鉴定机构被撤销或注销的，撤销或注销前应当将鉴定档案移交当地档案馆或由司法行政机关代管；
(二)司法鉴定机构分离的，分离前应当将鉴定档案移交当地档案馆或确定一个分离后的鉴定机构保管；
(三)鉴定机构合并的，其鉴定档案由合并后的鉴定机构保管。

第二十九条　档案管理人员调动工作时，司法鉴定机构负责人应当督促做好鉴定档案的移交工作，办理移交登记手续。

　　　　　　　　　　　第七章 附 则

第三十条　司法鉴定机构及其档案管理人员违反有关档案管理法律法规的，由司法行政机关和档案行政管理部门负责处理。

第三十一条　本办法由福建省司法厅负责解释。

第三十二条　本办法自颁布之日起施行。