北京市人民政府关于维护楼房阳台整洁的规定
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北京市人民政府关于维护楼房阳台整洁的规定
北京市人民政府
北京市人民政府关于维护楼房阳台整洁的规定
京政发[1986]148号
（１９８６年１０月２９日北京市人民政府京政发１４８号文件发布 根据１９９４年９月５日北京市人民政府第２０号令第一次修改 根据１９９７年１２月３１日北京市人民政府第１２号令第二次修改）
为维护市容观瞻，根据《北京市城市市容环境卫生条例》等法规，特作如下规定：
一、凡在市人民政府规定范围内的临街建筑物的阳台和窗外，必须按原建筑规格保持完好、整洁；搭建或者封闭阳台必须符合市人民政府的有关规定。
二、使用阳台，必须遵守下列规定：
（一）不得在阳台护栏外侧四周墙上吊挂杂物；
（二）在阳台护栏上摆放花盆，花盆底部不得超出护栏外壁，并须采取防止花盆掉落的安全措施；
（三）在阳台内挂晒的衣物等，不得超出阳台护栏的范围；
（四）在阳台堆放杂物，高度不得超过阳台护栏。
三、对违反本规定的，由市容环境卫生管理部门予以批评教育，限期改正，并由房屋所有单位或管理单位负责督促执行。
四、执行本规定的主要大街范围，由城区、近郊区各区人民政府划定。远郊各县（区）的城镇可参照本规定执行。
五、本规定在各区、县人民政府领导下，由街道办事处组织市容环境卫生、公安、房管等部门协同实施。具体执行中的问题，由市环境卫生管理局解释。
六、本规定自１９８６年１２月１日起施行。本规定实施前已存在的不符合本规定要求的问题，由各区、县人民政府分期分批进行整顿。
[案情]
张三与李四于2009年12月１日签订了一份店铺租赁合同，约定张三承租李四位于某镇四层房屋的一楼店面，租期从2009年１2月2日至2014年１２月１日，每年6月15日支付当年全部租金。合同签订后，张三按时支付了2010年及2011年的租金。2011年9月１7日，李四在未通知张三的情况下，与王五签订了房屋买卖合同，将包括张三承租的店面在内的整栋房屋出售给王五，并办理了房屋过户手续。之后李四告知张三整栋房屋已出售，但不终止租赁合同，2012年以后的租金由王五收取。张三认为李四侵犯了自己优先购买权，向法院起诉，请求判令李四与王五签订的房屋买卖协议无效。
[分歧]
对于上述房屋买卖合同的效力，在案件审理过程中有不同观点：
第一种观点认为，当出租人出卖超出租赁物范围的整栋房屋时，承租人不享有优先购买权。第二种观点认为，只要出租人出卖的房屋涵盖出租房屋，承租人就享有优先购买权。第三种观点认为，出租人出卖出租房屋时，承租人是否享有优先购买权，要分两种情况，如果出卖房屋超出了租赁房屋范围，超出部分与租赁房屋部分可以分割，出租人又是分割出卖，承租人只能就承租部分的房屋主张优先购买权，对超出承租范围的房屋部分不能主张优先购买权；如果出卖房屋超出了租赁房屋范围，而超出部分与租赁房屋部分不可分割，或虽可分割，但出租人不分开出卖，是整体出卖，承租人即享有优先购买权。
[评析]
笔者同意第三种观点，理由如下：
在出租人出卖涵盖出租房屋的整栋房屋时，承租人是否享有优先购买权，取决于整栋房屋与租赁房屋是否可以分割出卖，如果可以分割出卖，又取决于出租人是分割出卖，还是整体出卖。
如果超出租赁范围的房屋部分与租赁房屋可以分割出卖，出租人是分割出卖房屋，承租人只能就承租的房屋享有优先购买权。因为法律赋予承租人的优先购买权范围仅限于租赁房屋范围，现出租人出卖的房屋不是分割出卖，出租人出卖租赁范围外的房屋，没有法律义务让承租人行使优先购买权，否则，就侵犯了出租人的权利。相反，在此情况下，不让承租人行使超出租赁范围外的房屋优先购买权，也没有侵犯承租人权利。因为法律赋予承租人的优先购买权权限范围到此为止。
如果超出租赁范围的房屋部分与租赁房屋无法分割出卖，或虽可分割出卖，但出租人不同意分割出卖，要求整体出卖，承租人就整栋房屋享有优先购买权。因为超出部分与租赁部分不可分割，或虽可分割，但出租人不同意分割出卖，要求整体出卖，在此情况下，出租人出卖的房屋涵盖了租赁房屋，其出卖行为直接影响到承租人的利益，必须考虑承租人的优先购买权问题。承租人行使优先购买权的范围虽然超出了租赁范围，但有充分的理由：超出部分与租赁部分房屋连为一体，无法分割，或虽可分割，但因出租人原因，要求整体出卖，均使承租人无法单独行使优先购买权。让承租人行使优先购买权并不影响出租人利益。反之，不让承租人行使优先购买权，则侵犯了承租人的优先购买权，影响承租人利益。根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第１１８条、合同法第二百三十条规定，出租人出卖出租房屋，应当在出卖前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。承租人的这种优先性是法定的，不附加任何条件，不因出租人出卖出租物超出了租赁物范围而改变，只要出卖房屋涵盖了租赁房屋部分，承租人就享有优先购买权。
出租人整体出卖出租房屋并未改变其出卖租赁房屋的性质，其要求超范围整体出卖房屋只是其出卖的条件，不能看作改变了出卖标的物。承租人愿不愿意接受整体出卖，是其能否实际行使优先购买权的前提。在该案中，具体表现为张三是否愿意接受李四的整体出卖条件，是否愿意以同等价格接受。但这些都属于承租人怎样行使优先购买权的问题，而不是承租人是否享有优先购买权的问题。出租人可明确告知承租人房屋出卖的条件是超范围整体出卖，承租人愿意接受整体出卖条件，承租人即享受优先购买权，不愿接受该条件，承租人则放弃了优先购买权，出租人可依法对外出卖。
但本案不能因此简单的支持原告的诉讼请求。因为本案中房屋已经过户给王五，根据物权的登记生效主义，王五此时系房屋的所有权人，而且如果在买受该房屋时，王五系善意的。为保护善意第三人的交易安全，承租人行使优先购买权的请求不应被法院所支持，为保护承租人即张三的合法权益，承租人可以转而以出租人侵犯其优先购买权，要求给予损害赔偿则是合理的，应当可以得到法院的支持。
（作者单位：福建省高级人民法院）
交通运输部关于国际海事组织《<1974年国际海上人命安全公约>1988年议定书》修正案生效的公告
交通运输部
交通运输部关于国际海事组织《<1974年国际海上人命安全公约>1988年议定书》修正案生效的公告
国际海事组织海上安全委员会第88届会议于2010年12月3日分别以第 MSC.309(88)号决议通过了《<1974年国际海上人命安全公约>1988年议定书》（下称“《<安全公约>1988年议定书》”）修正案。根据《1974年国际海上人命安全公约》(下称《安全公约》)第VIII(b)(vii)(2)（bb）条以及《<安全公约>1988年议定书》第VI条关于修正案默认接受程序的规定，该修正案已于2012年7月1日生效。
我国是《安全公约》和《<安全公约>1988年议定书》的缔约国，在修正案通过后未对其内容提出任何反对意见，因此修正案对我国具有约束力。现将上述修正案的中文本予以公告，请遵照执行。
附件: 第MSC.309(88)号决议中文本
中华人民共和国交通运输部（章）
二〇一二年七月十日
文档附件：
第MSC.309(88)号决议中文本.doc
http://www.moc.gov.cn/zhuzhan/zhengwugonggao/jiaotongbu/haishijiulao/201207/t20120711_1269409.html
第MSC.309(88)号决议
（2010年12月3日通过）
《<1974年国际海上人命安全公约>1988年议定书》修正案
海上安全委员会，
忆及《国际海事组织公约》第28(b)条关于本委员会的职能，
进一步忆及《1974年国际海上人命安全公约》（以下称“本公约”）第VIII(b)条和本公约1988年议定书（以下称“《<安全公约>1988年议定书》”）第VI条关于《<安全公约>1988年议定书》修正程序的规定，
在其第88届会议上，审议了按照本公约第VIII(b)(i)条以及《<安全公约>1988年议定书》第VI条提出和散发的《<安全公约>1988年议定书》修正案，
1. 按照本公约第VIII(b)(iv)条以及《<安全公约>1988年议定书》第VI条规定，通过《<安全公约>1988年议定书》附则附录的修正案，其文本载于本决议附件；
2. 按照本公约第VIII(b)(vi)(2)(bb)条和《<安全公约>1988年议定书》第VI条规定，决定上述修正案须在2012年1月1日视为已被接受，除非在此日期之前，有三分之一以上的《<安全公约>1988年议定书》缔约国或拥有商船合计总吨位不少于世界商船总吨位50%的缔约国通知其反对该修正案；
3. 提请各缔约国注意，按照本公约第VIII(b)(vii)(2)条和《<安全公约>1988年议定书》第VI条规定，该修正案须在按上述第2款被接受后，于2012年7月1日生效；
4. 要求秘书长按照本公约第VIII(b)(v)条和《<安全公约>1988年议定书》第VI条规定，将本决议及其附件中的修正案文本的核证无误副本送发所有《<安全公约>1988年议定书》缔约国；
5. 进一步要求秘书长将本决议及其附件的副本送发非《<安全公约>1988年议定书》缔约国的本组织会员国。
附 件
经修正的《<1974年国际海上人命安全公约>1988年议定书》修正案
附 件
《1974年国际海上人命安全公约》附则的修改和增加
附 录
《1974年国际海上人命安全公约》附则附录的修改和增加
客船安全证书格式
1 现有第2.10款和第2.11款由如下文字替代：
“2.10 船舶设有/未设1符合本公约第II-1/55 / II-2/17 / III/381条规定的替代设计和布置；
2.11 机电设备/防火/救生设备1的替代设计和布置的批准文件附于/未附于1本证书之后。
——————
1不适用者划去。”
货船构造安全证书格式
2 现有第5款和第6款由如下文字替代：
“5 船舶设有/未设4符合本公约第II-1/55 / II-2/174条规定的替代设计和布置。
6 机电设备/防火4的替代设计和布置的批准文件附于/未附于4本证书之后。
——————
4不适用者划去。”
货船设备安全证书格式
3 现有第2.7款和第2.8款由如下文字替代：
“2.7 船舶设有/未设4符合本公约第II-2/17 / III/384条规定的替代设计和布置；
2.8 防火/救生设备4的替代设计和布置的批准文件附于/未附于4本证书之后。
——————
4不适用者划去。”
货船安全证书格式
4 现有第2.11款和第2.12款由如下文字替代：
“2.11 船舶设有/未设4符合本公约第II-1/55 / II-2/17 / III/384条规定的替代设计和布置；
2.12 机电设备/防火/救生设备4的替代设计和布置的批准文件附于/未附于4本证书之后。
——————
4不适用者划去。”
